Afra Nur BIYIK Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Afra Nur BIYIK Afra Nur BIYIK Konut kiralarında uygulanan %25'lik zam sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona erdi. Bu tarihten itibaren yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı, Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesi gereğince yeniden TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre belirlenecek. Denizli'de kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar, sulh hukuk mahkemelerinin yoğun dosya gruplarından birini oluşturmaktadır.
TÜİK tarafından her ayın başında açıklanan enflasyon verileri arasında yer alan "12 aylık ortalamalara göre değişim" oranı, ev sahiplerinin talep edebileceği yasal tavan zam oranıdır.
Önemli Not: Açıklanan TÜFE oranı, yapılması zorunlu olan zam oranı değil, yapılabilecek en yüksek zam oranıdır. Ev sahibi ve kiracı, bu oranın altında bir artışta anlaşabilirler ancak üstüne çıkamazlar.
Afra Nur BIYIK
Örneğin, kira sözleşmeniz Ocak 2025'te yenileniyor olsun ve açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması %60 olsun:
Eğer kiracı aynı konutta 5 yılını doldurmuşsa, ev sahibi sadece TÜFE oranına bağlı kalmak zorunda değildir. Bu durumda ev sahibi, "Kira Tespit Davası" açarak kiranın emsal rayiç bedellere (çevredeki benzer evlerin kiralarına) yükseltilmesini talep edebilir. Bu dava türünde %25 sınırı veya TÜFE tavanı bağlayıcı değildir; hakim, hakkaniyet indirimi uygulayarak bölge ortalamasına göre yeni bir kira belirler.
Kira artış oranları her yıl açıklanan TÜFE verilerine göre değiştiği için, sözleşmenizin yenilenme tarihindeki güncel oranı esas almanız gerekir. Gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımızı inceleyebilirsiniz.
Kira sözleşmelerinde çoğu zaman artışa ilişkin bir madde bulunur. Bu maddenin geçerliliği sınırlıdır: taraflar TÜFE oranının altında bir artışta anlaşabilirler, ancak üzerinde kararlaştırılan oranlar bağlayıcı değildir. Sözleşmede "her yıl %50 artırılacaktır" gibi bir hüküm bulunsa dahi, yasal tavanı aşan kısım geçersizdir ve kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir.
Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde ise farklı bir rejim uygulanır; bu sözleşmelerde belirli bir süre boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda başvurulan yol kira tespit davasıdır. Bu dava iki farklı durumda gündeme gelir:
Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiraya verenin artış yönünde yazılı bildirimde bulunması hâlinde, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde hüküm, bir sonraki kira yılında uygulanır.
Beş yılı dolduran kiralarda mahkeme, bilirkişi aracılığıyla çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini araştırır. Değerlendirmede taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü, kat durumu, ısıtma sistemi ve genel bakım durumu dikkate alınır. Ayrıca hakkaniyet indirimi uygulanır: uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracının, emsal bedelin bir miktar altında bir kira ödemesi hakkaniyete uygun görülür.
Kiracı, yasal orana uygun artışı ödemeyi reddederse eksik ödeme yapmış sayılır. Kiraya veren, otuz günlük süre vererek ödeme talebinde bulunabilir; süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelir. Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmesi hâlinde ise kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Kiracı, artışın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa ödemeyi tümüyle durdurmak yerine, kabul ettiği tutarı ödemeye devam edip aradaki farkı yargılamaya bırakmalıdır. Ödemenin tamamen kesilmesi, haklı olunsa dahi tahliye riskini doğurur.
Yasal tavanın üzerinde bir artış uygulanmış ve kiracı bunu ödemişse, fazla ödenen tutarın iadesi istenebilir. Bu talep sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır. Ödemelerin banka aracılığıyla ve açıklama yazılarak yapılması, ileride bu talebin ispatını kolaylaştırır.
Tahliye sebepleri ve süreleri hakkında ayrıntılı bilgi için kiracı tahliyesi yazımızı inceleyebilirsiniz.
Artış uyuşmazlıklarının çoğu, sözleşme imzalanırken gözden kaçan hükümlerden doğar. Sözleşme imzalanmadan önce şu noktalar kontrol edilmelidir:
Çatılı işyeri kiraları da konut kiralarıyla aynı korumadan yararlanır; artış oranı bakımından TÜFE tavanı burada da geçerlidir. Ancak kiracının tacir olduğu bazı sözleşmelerde uygulanan özel hükümler bulunabilmektedir.
Ayrıca işyeri kiralarında devir ve alt kiraya verme konusunda konut kiralarından farklı düzenlemeler vardır. Bu nedenle işyeri kirası imzalanmadan önce sözleşmenin bütünüyle değerlendirilmesi yerinde olur.
Kira bedeli dışında kalan ortak gider ve aidatlar, aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya aittir. Ancak ana yapının bakım ve onarımına, demirbaş yenilenmesine ilişkin giderler malike aittir.
Uygulamada sık karışan kalemler: asansör ve kalorifer bakımı, çatı onarımı, dış cephe yenileme gibi giderler kural olarak malike; temizlik, güvenlik ve rutin işletme giderleri kiracıya yüklenir. Sözleşmede bu ayrımın yapılması uyuşmazlığı önler.
Taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, sözleşmenin tarafı hâline gelir ve kira ilişkisi aynı koşullarla devam eder. Kiracı, yeni malikin ihtiyaç iddiasıyla tahliye talebiyle karşılaşabilir; ancak bunun için kanunda öngörülen bildirim ve süre şartlarına uyulması gerekir.
Bu durumda kiracının, ödemeleri yeni malikin bildirdiği hesaba yapması ve bildirimi saklaması önemlidir.
Denizli'de kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır; Merkezefendi ve Pamukkale'deki taşınmazlar için Denizli Adliyesi, ilçelerdeki taşınmazlar için ilgili ilçe adliyesi yetkilidir.
Denizli'de kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Bu aşama tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir; bu nedenle Denizli'de dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Beş yılını dolduran kiracılarda kira tespit davası açılması hâlinde mahkeme, TÜFE tavanıyla bağlı olmaksızın emsal kira bedellerini araştırır. Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu mahalledeki benzer konutların kira bedellerini inceler. Denizli'de Merkezefendi ve Pamukkale merkez mahalleleri ile üniversite çevresi arasındaki kira farklılıkları bu değerlendirmede belirleyici olur.
Denizli'de kira ödemelerinin banka üzerinden ve ay belirtilerek yapılması, hem artış uyuşmazlığında hem de olası bir tahliye davasında ispat kolaylığı sağlar.
Yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı, Türk Borçlar Kanunu gereğince bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Bu oran yasal tavandır; TÜİK tarafından her ay yeniden açıklanır.
Hayır. Açıklanan TÜFE oranı yapılabilecek en yüksek artıştır, yapılması zorunlu olan oran değildir. Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilir ancak üzerine çıkamazlar.
Evet. Kiracı aynı konutta 5 yılını doldurmuşsa ev sahibi kira tespit davası açarak kiranın emsal rayiç bedellere yükseltilmesini talep edebilir. Bu dava türünde TÜFE tavanı bağlayıcı değildir; hâkim hakkaniyet indirimi uygulayarak yeni kira bedelini belirler.
Hayır. TÜFE oranı bir üst sınırdır, zorunluluk değildir. Taraflar hiç artış yapmamayı veya daha düşük bir oranda anlaşmayı da kararlaştırabilirler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Hak kaybı yaşamamak için sürecinizi bir avukatla değerlendirmeniz önerilir.
Kira artışı, tahliye veya kira tespit davası süreçlerinizde haklarınızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
